Сделки с недвижимостью в Израиле - общая информация
(Смотрите также информацию о продаже, покупке или аренде жилья в Израиле )
- Общая информация
- Регистрация прав на недвижимость, система землевладения в Израиле - краткий обзор
- Договор купли-продажи недвижимости
- Сделки с недвижимостью в Израиле - перечень услуг
Одним из приоритетных направлений израильской юридической фирмы Чеслера и Назаретского является оказание услуг по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью в Израиле и управлению доходной собственностью, а также юридическое сопровождение и управление процессом строительства.
Приобретение недвижимости в Израиле может стать прекрасной инвестицией по многим причинам, как экономическим, так и юридическим.
С точки зрения экономической, даже в условиях общей нестабильности рынка на фоне резкого падения стоимости жилья практически во всех странах, цены на жилую недвижимость в Израиле во время всемирного кризиса не только не упали, а продолжали и продолжают уверенно расти. Это происходит по многим причинам, начиная с дефицита земли под застройку и заканчивая жесткими ограничениями, которые накладывают банки на кредитование застройщиков.
Дополнительным преимуществом инвестиции в недвижимость в Израиле является продолжающаяся последние годы тенденция на укрепление израильского шекеля по отношению к основным валютам, что приводит к дополнительной прибыли.
Cтоит отметить, что за исключением редких случаев, в Израиле не существует ограничений на продажу земли и недвижимости иностранным гражданам. Исключения составляют частные дома в нескольких закрытых поселках, в которых существует "приемная комиссия", обладающая правом вето на продажу домов (подобная практика существует, например, во многих кондоминиумах в США). Однако доля таких домов чрезвычайно мала и основная масса как жилой, так и коммерческой недвижимости в Израиле может быть приобретена иностранными гражданами.
Следует отметить, что в условиях ужесточения условий кредитования застройщиков, объемы нового строительства падают, что приводит к дефициту жилья и гарантирует продолжение роста цен.
Однако на решение об инвестировании в тот или иной сектор влияет не только возможность получить высокую прибыль, но и безопасность и надежность инвестиции, а также возможность реализации прибыли в любое время. Израильское законодательство обеспечивает полную защиту собственнику, обеспечивая чрезвычайно высокую степень надежности инвестиции в недвижимость.
Вместе с тем, система регистрации прав на недвижимость в Израиле достаточно сложна. Ниже приведены краткие сведения, которые могут помочь в ее понимании.
Регистрация прав на недвижимость, система землевладения в Израиле - краткий обзор
Знакомство с системой землевладения в Израиле следует начать с краткого обзора регистрации прав на землю и объекты недвижимости. Прежде всего, с точки зрения израильского законодательства, земля и построенные на ней строения неразделимы, то есть не может быть ситуации, при которой земля принадлежит одному лицу, а построенное на ней зданию – другому. Это правило распространяется как на частные дома – в которых и земля и дом принадлежат обычно одному владельцу или семье – так и на многоквартирные здания, в которых каждый владелец квартиры является одновременно совладельцем земли, в соответствии с площадью его квартиры по отношению к общей площади всех квартир в здании.
Вся земля в Израиле разделена на крупные блоки, которые на иврите называются "гуш", и которые в свою очередь разделены на более мелкие части, называемые "хелка". Таким образом, каждый участок земли всегда можно однозначно идентифицировать с помощью указания номера гуш и хелка. Важно отметить, что адрес участка – город, улица и номер дома – часто вообще не записаны в земельном реестре, могут меняться в соответствии с решениями муниципальных властей, а потому не являются надежным идентификатором объекта недвижимости.
А точная идентификация очень важна – ведь именно по ней ведется проверка прав на владение недвижимостью, имена владельцев, а также возможные права третьих лиц – банков, кредиторов, местных властей, налогового управления и т.д.
Проблема, однако, может возникнуть, когда на одной "хелка" находиться несколько объектов недвижимости. В случае с многоквартирным домом – если он один на "хелка" – введено дополнительное деление – "тат-хелка", что в переводе означает "под-часть". В таком доме, каждая квартира однозначно определяется тремя числами – гуш, хелка, тат-хелка. Когда же на одном участке сосуществуют несколько частных домов или даже несколько многоквартирных – ситуация усложняется и в таком случае требуются дополнительные проверки для уточнения прав владельцев на конкретный объект недвижимости.
Следует иметь в виду, что израильское право не позволяет владеть конкретной, определенной частью "хелка" (за исключением многоквартирных домов), а только являться либо владельцем всей "хелка", либо совладельцем части, выражающейся только процентом, но не конкретным участком. В простой ситуации – когда, например, муж и жена совместно владеют одним домом – это понятно – каждый из них владеет 50% дома. Ситуация, однако, осложняется, если два частных дома стоят на одном участке – каждый на половине земли. В таком случае оба владельца домов являются – формально – владельцами 50% от всего участка, и только специальные карты могут свидетельствовать о разделе участка на части.
Основная часть земли в Израиле зарегистрирована в Земельном реестре – "табу". Это компьютеризированная база данных, в которой содержаться сведения обо всех зарегистрированных участках, по номеру гуш – хелка, а в случае многоквартирного дома - и тат-хелка. Огромным преимуществом "табу" является тот факт, что по закону любые права, не записанные в табу – практически не существуют. То есть, если при проверке табу выяснилось, что данный объект недвижимости свободен от прав "третьих лиц" – то есть не-владельцев – значит, после приобретения данной недвижимости никто не сможет предъявить какие-либо претензии новому владельцу.
Существуют, однако, участки, не зарегистрированные в табу. Так, например, Земельное управление Израиля является крупным землевладельцем. Управление "сдает" участки под застройку на сроки 49 или 98 лет и ведет свой собственный реестр. Практически, такие участки также становятся собственностью "арендаторов" - по истечении срока "аренды" она бесплатно продлевается еще на 98 лет. Однако формально, Управление является владельцем земли, и, таким образом, проверка прав становиться более сложной, и возникает необходимость, например, в подаче запросов в Офис регистрации залогов (впрочем, тоже компьютеризированный), и проведения других дополнительных проверок.
Еще более сложная ситуация возникает, когда крупная строительная компания приобретает большой участок земли и строит на нем несколько домов. Часто такой застройщик будет являться временным владельцем земли, и его адвокат будет вести собственный реестр. Такая строительная компания может получить статус Заселяющей компании – "хевра мешакенет", и права жильцов будут записаны в ее реестре, до окончания раздела участка на "хелка" и "тат-хелка" и записи в "табу" - процесс, который может длиться долгие годы после заселения дома.
Стоит отметить, что перечень различных способов регистрации квартир этим далеко не исчерпывается, можно указать, например, ситуацию, в которой формальным владельцем земли явлется компания с ограниченной ответственностью, и жильцы построенного на ней дома являются владельцами акций, а также другие способы регистрации, экзотические и не очень.
Однако, несмотря на разнообразие и очевидную сложность регистрации прав на недвижимость, на практике разработаны механизмы проверки прав и проведения сделок по продаже недвижимости, обеспечивающие покупателю надежную защиту и позволяющие приобрести полные права на объект недвижимости.
Чрезвычайно важно отметить еще одно обстоятельство. Израиль является демократическим и правовым государством, в котором право собственности является краеугольным камнем всей законодательной системы. Государство не может отнять, национализировать или экспроприировать собственность, будь то израильский или иностранный гражданин. В редких случаях, например при прокладке магистралей, государство вынужденно отчуждать часть частной земли, однако в этом случае владелец получает компенсации, зачастую превышающие реальную стоимость отчуждаемой собственности.
Договор купли-продажи недвижимости
В Израиле, сделка купли-продажи объекта недвижимости должна быть оформлена в письменном виде – иначе она является недействительной. Оформлением занимается юрист, специализирующийся в данной области.
При проведении сделки, юрист, прежде всего, проверяет права продавца на приобретаемую собственность, отсутствие долгов или иных прав третьих лиц. После этого, проводятся переговоры с адвокатом продавца, в результате которых составляется подробный договор на проведение сделки. Договор, помимо цены, даты платежей и даты въезда, описывает весь процесс проведения сделки, а также определяет механизмы защиты покупателя и продавца от неправомерных действий второй стороны. Договор составляется таким образом, чтобы сделка была завершена, даже если продавец захочет отказаться от нее, или вообще скроется.
Если приобретаемая недвижимость была куплена продавцом с использованием банковского кредита (т.е. ипотечной ссуды) – описывается механизм возврата этой ссуды из денег покупателя, исключающей возможность использования этих денег на другие цели.
В заключение можно сказать, что договор купли продажи является достаточно сложным и объемным документом, однако только правильно и грамотно составленный договор может обеспечить действенную защиту сторон от непредвиденных ситуаций и от неправомерных действий второй стороны.
Наша юридическая фирма имеет многолетний опыт представления клиентов в сделках по приобретению и продаже недвижимости – земельных участков под застройку, вилл и коттеджей, коммерческой недвижимости, офисных зданий, многоквартирных домов с постоянным доходом от аренды, а также по приобретению и продаже квартир.
Мы работаем со многими риэлтерскими агентствами в разных городах Израиля, которые находят для наших клиентов наиболее привлекательные предложения.
Сделки с недвижимостью в Израиле - перечень услуг
Наша израильская юридическая фирма предлагает следующие услуги:
- Подбор подходящей недвижимости в любой точке Израиля с помощью профессиональных риэлтерских агентств.
- Девелоперские и инвестиционные проекты в Израиле - в части из них наша фирма выступает в качестве самостоятельного девелопера, а в других - оказывает юридические услуги застройщикам или другим девелоперам.
- Полное юридическое сопровождение сделок по приобретению и продаже недвижимости в Израиле, включая:
- Участие юриста в переговорах.
- Тщательный юридический анализ всех документов по приобретаемой собственности.
- Истребование дополнительных документов – по мере необходимости.
- Составление договора купли – продажи, гарантирующего надежную защиту прав клиента в любой ситуации.
- Подготовка полного пакета документов для оформления права владения.
- Регистрация прав покупателя во всех государственных органах.
- Оптимизация налогообложения сделки.
- Необходимая юридическая поддержка кредитования сделки, помощь в получении ипотечных кредитов.
- Полное проведение сделки по приобретению и продаже собственности в отсутствие клиента – по доверенности.
- Полное юридическое сопровождение и – при необходимости – управление процессом строительства или ремонта любой степени сложности.
- Управление доходной собственностью.
- Полное юридическое сопровождение застройщика, юридическая поддержка финансового сопровождения.
- Оптимизация налогообложения сделок с недвижимостью, налога на владение недвижимостью, а также уменьшение и оптимизация сопутствующих муниципальных сборов.